304 - TVA Immobilière : le piège qui tue ta marge avec Jennifer Juillard

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-- Résumé de l'épisode

🎙️ Investisseur particulier… ou professionnel de l’immobilier sans le savoir ?

Diviser le terrain de sa résidence principale, enchaîner plusieurs achats-reventes, réaliser d’importants travaux ou créer de nouvelles surfaces : ces opérations peuvent sembler parfaitement classiques. Mais elles peuvent aussi te faire basculer dans une activité professionnelle, avec des conséquences fiscales considérables.

Dans cet épisode, Paco reçoit Jennifer Juillard, avocate fiscaliste spécialisée dans l’accompagnement des opérateurs immobiliers. Son rôle : intervenir dès la conception d’une opération pour en sécuriser la structure juridique et fiscale, bien avant un éventuel contrôle.

Car en immobilier, la bonne foi ne suffit pas toujours.

L’administration fiscale raisonne à partir d’un faisceau d’indices : nature et montant des travaux, répétition des opérations, démarches d’urbanisme, intention spéculative, documents produits… mais aussi formations suivies, publications sur les réseaux sociaux ou preuves d’occupation réelle d’une résidence principale.

Une opération présentée comme patrimoniale peut alors être requalifiée en activité de lotisseur ou de marchand de biens. Et la facture peut être particulièrement lourde : TVA non anticipée, imposition des bénéfices, majorations de 10 à 40 %, intérêts de retard… Dans certains dossiers, jusqu’aux deux tiers du gain initial peuvent ainsi disparaître, parfois plusieurs années après la vente, lorsque l’argent a déjà été réinvesti.

On décortique ensemble :

👉 Comment un particulier peut devenir professionnel de l’immobilier sans s’en rendre compte